中央城市工作会议对于城市资产管理的启示

        2025 年 7 月召开的中央城市工作会议，以 “存量提质增效” 为核心主线，为城市资产管理提供了系统性指引。会议明确我国城镇化进入稳定发展期，城市工作重心从大规模增量扩张转向存量优化，这一战略转型对资产管理提出了全新要求，具体启示如下：

一、从规模扩张到价值深耕：存量资产的系统性激活

• 资产价值重估：核心不动产和基础设施因现金流稳定、抗周期能力强，在无风险利率下行背景下更具稀缺性1。通过资产证券化（如 REITs）、PPP 模式等工具，可实现存量资产的流动性提升和价值释放。
• 混合用途开发：结合城市更新，推动老旧厂房、低效楼宇等功能转换，例如将工业用地改造为科创园区或公共服务设施，实现土地用途依法合理转换37。这既符合 “集约高效” 的发展方式转型要求2，也能通过空间复合利用提升资产收益。

二、城市更新：资产管理的核心抓手

• 分类施策与风险管控：城中村和危旧房改造需 “稳步推进”，避免大拆大建29。例如，对 D 级危房优先拆除，C 级危房通过加固改造实现功能升级，同时严禁以更新名义破坏历史文化街区3。资产管理需建立 “一项目一方案” 机制，平衡改造成本与社会价值。
• 资金与机制创新：中央财政通过超长期特别国债、专项债等支持城市更新，但严禁违法违规举债310。未来，REITs、税收共享等市场化融资工具将成为主流，同时需引入专业运营主体提升改造后的资产管理能力17。

三、绿色转型：资产全生命周期的可持续性重构

• 基础设施绿色改造：供排水、燃气管网更新和智慧化升级成为重点，例如通过分布式光伏建设、供热管网节能改造降低能耗13。此类改造不仅符合双碳目标，还能通过降低运营成本提升资产长期收益。
• 建筑能效提升：新建建筑全面执行绿色标准，既有建筑通过节能改造获取政策补贴。例如，北京市要求商业空间升级时需满足绿色建筑要求1，这将推动存量建筑的系统性改造。

四、数字化治理：从技术堆砌到效能提升

• 数据驱动决策：通过物联网、大数据整合资产信息，建立动态监测平台。例如，实时跟踪管网运行状态，提前预警安全隐患，降低维护成本5。
• 公众参与机制：利用数字化工具（如市民热线、APP）收集居民需求，将资产管理与民生服务深度融合。例如，在老旧小区改造中通过线上投票确定改造方案，提升居民满意度和资产使用效率。

五、债务与风险防控：可持续发展的底线思维

• 债务风险管控：城市更新融资需在债务风险可控前提下进行，避免重复 2015 年棚改货币化导致的房价泡沫和地方债务累积10。未来，资金分配将更注重与人口、产业需求匹配，优先支持人口流入城市的更新项目9。
• 安全韧性提升：严格限制超高层建筑，全面排查房屋安全隐患25。资产管理需建立 “安全评估 — 改造 — 监测” 闭环机制，例如对老旧管线实施智能化监测，降低内涝、泄漏等风险。

六、区域协同：资产配置的全局优化

• 跨区域资源整合：例如，在城市群内统筹交通、能源等基础设施布局，避免重复建设。通过共享停车场、物流枢纽等资产，提升区域整体运营效率。
• 县域资产价值激活：以县城为载体推进城镇化，需优化县域商业、教育、医疗等公共资产配置，吸引人口回流，缓解大城市压力49。

结语